오늘은 법원에 직접 방문 접수 이후 실제로 내 전세금을 돌려받기까지 법원에서 진행되는 강제 경매의 전체적인 상세 절차를 알려드리겠습니다.
경매개시결정 및 압류는 제출한 신청서와 판결문을 검토한 법원이 "경매를 시작하겠다"라는 경매개시결정을 내립니다. 법원은 즉시 해당 등기소에 연락하여 임대인의 해당 부동산 등기부등본에 '강제경매개시결정'이라는 문구를 강제로 기입등기합니다. 이 순간부터 임대인은 해당 부동산 집을 마음대로 팔거나 담보로 잡힐 수가 없습니다.
법원은 임대인에게 "당신 집이 경매에 넘어갔다"라는 결정문을 우편으로 발송하게 됩니다.
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| 실제 저에게 온 매각기일 및 매각결정기일 통지서입니다. 매각기일 및 매각결정기일, 최저 매각 가격이 4회까지 기록되어 있습니다. |
1. 매각 준비, 매각기일 및 입찰
1) 매각 준비
. 매각물건명세서 작성
법원이 집을 팔기 위해 가치를 평가하고 정보를 모으는 가장 중요한 준비 기간입니다.
. 현황조사
법원 집행관이 직접 해당 집을 방문하여 실제로 누가 살고 있는지, 임대차 관계(보증금)는 어떻게 되는지 조사합니다. 만약 임차인이 계신 집이라면 거주 사실을 확인해서 갑니다.
. 감정평가
감정평가사가 집을 방문하여 시세를 감정하고, 이를 바탕으로 경매 첫날 시작 가격인 '최저 매각 가격'을 정합니다.
. 배당요구종기일 지정
법원이 "해당 집에서 돈을 돌려받아야 하는 채권자들은 언제까지 신고하라"라고 기한을 정합니다. 강제경매를 신청한 세입자 본인도 이 기한 내에 반드시 법원에 배당요구(보증금 얼마인지 증빙 제출)를 해야 합니다. 만약, 1순위이면서 경매신청자라면 그나마 안전합니다.
경매 신청자가 아니더라도 배당을 받으려면 법원이 정한 '배당요구 종기일'이내에 배당요구 및 권리 신고 반드시 해야 합니다.
2) 매각기일 및 입찰
위 조사 내용을 바탕으로 법원이 누구나 볼 수 있는 공식 장부를 만듭니다. 입찰자들은 이 서류를 보고 입찰 여부를 결정합니다. 보통 첫 접수 후 6개월 정도 지나면 법원에서 경매 날짜가 나옵니다.
. 경매 공고
매각기일 약 2주 전에 법원 경매정보 홈페이지에 매각 날짜와 최저가격이 공고됩니다.
. 입찰 진행
법원 경매 법정에 사람들이 모여 각자가 입찰가액을 적어 제출함으로써, 입찰이 진행됩니다.
. 유찰과 저감
만약 아무도 입찰하지 않으면 '유찰'이 되며, 한 달쯤 뒤에 가격을 20~30% 깎아서 다음 경매(2차 기일)를 엽니다. 낙찰될 때까지 이 과정이 반복됩니다.
2. 매각결정 및 대금 납부, 배당기일
1) 매각결정 및 대금 납부
누군가 최고가를 적어 제출하여 낙찰자가 지정된 이후의 절차입니다.
. 매각결정기일
법원은 낙찰 절차에 문제가 없었는지 1주일간 검토한 후 '매각허가 결정'을 내립니다.
. 즉시항고 기간
임대인이나 다른 채권자가 이의를 제기할 수 있는 일주일의 시간을 줍니다. 아무 이의가 없으면 낙찰이 최종 확정됩니다.
. 대금 납부 명령
법원이 낙찰자에게 "한 달 안에 잔금을 다 내라"라고 통지합니다. 낙찰자가 잔금을 법원에 입금하는 순간, 그 집의 소유권은 즉시 낙찰자에게 넘어가고 임대인의 권리는 소멸합니다.
2) 배당기일( 낙찰자 대금 납부 후)
낙찰자가 낸 돈을 채권자들에게 나눠주는 날입니다.
법원에서 채권자들에게 "00월 00일 00시에 돈 받으러 법원으로 오라"라고 배당기일 통지서를 보냅니다.
법원에 출석하여 배당표를 확인하고, 내 순위에 맞게 전세금을 돌려받습니다.
만약, 전세금을 다 돌려받지 못했다면 앞서 설명해 드린 대로, 그 판결문을 그대로 활용해 임대인의 다른 부동산이나 예금을 추가로 압류, 경매하여 돌려받지 못한 돈을 끝까지 받아낼 수 있습니다.
3. 경매 후 배당 중요 포인트
내가 신청한 경매라도 법원이 정해준 '배당요구종기일'까지 배당 요구서(확정일자 임대차 계약서, 주민등록초본 등 첨부)를 반드시 제출해야 배당 날돈을 줍니다. 본인처럼 1순위면서 경매신청자일 경우에는 안전합니다. 낙찰자는 1순위인 전세보증금(확정일자 받음)에 대한 내용도 납부해야 하기 때문입니다.
무잉여 기각 주의는 경매를 진행해도 낙찰 예상 금액이 선순위 채권(근저당, 최우선변제금 등)과 경매 비용을 변제하고 나면 남는 것이 없을 경우(무잉여), 법원은 직권으로 경매를 취소할 수 있습니다.
일반적으로 배당 날 전세금을 온전히 수령하려면, 낙찰자에게 집을 비워준다는 '명도확인서'와 '인감증명서'를 받아 법원에 내야 돈을 내어줍니다. 따라서 돈을 받음과 동시에 집을 인도하는 약속을 낙찰자와 잡게 됩니다. 많은 일들이 이 시기에 생깁니다.
다음 편에서는 임차인의 입장에서 경매를 어떻게 대응해야 하는지 자세히 알아보도록 하겠습니다. 저의 글은 전문적이 아닌 개인의 경험과 견해로 적은 글이니 참고만 하시고 스스로 꼼꼼히 알아보시고 진행하시길 빕니다.
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